Skip to content

Så funkar de nya boformerna

Kids by the gate outside the house.

Att bostadsmarknaden har blivit tuffare att ta sig in på kan nog de flesta hålla med om. Nu har en rad nya boformer dykt upp, som alternativ till de gamla. Vår privatekonom Arturo Arques berättar mer om hur de fungerar.

Långa bostadsköer, höga bostadsrättspriser och stramare kreditregler är några av förklaringarna till att det kan vara svårt att hitta ett nytt boende idag. Men från att i princip bara ha kunnat välja mellan att hyra eller köpa kommer nu en rad nya möjligheter, ofta på initiativ av byggbolagen själva. Det innebär att vi får fler val – men också att vi får fler förutsättningar att ta ställning till.

– Det är bra att det växer fram fler alternativ på bostadsmarknaden, även om många av de nya boendeformerna än så länge bara finns i begränsad skala. Men det är också viktigt att du som köper en bostad förstår vad det är du köper. Ju bättre koll du har på hur de olika boendeformerna fungerar, desto större möjligheter har du att välja en boendeform som passar din livssituation och ekonomi, säger Arturo.

ÄGARLÄGENHETER

Ägarlägenheter är lägenheter som ligger i ett flerbostadshus och som du får förvalta och nyttja helt fritt – lite som många kanske tror att bostadsrätter fungerar.

Varje lägenhet räknas som en egen fastighet och kan belånas. Förvaltningen av fastighetens gemensamma utrymmen och byggnadskomponenter sköts av en samfällighet som ägs och drivs av lägenhetsinnehavarna gemensamt. Du och dina grannar delar på kostnaderna genom att betala en avgift.

En ägarlägenhet beskattas på samma sätt som ett småhus, vilket betyder att du betalar en fastighetsavgift till kommunen.

Fördelar

  • Låga fasta utgifter
  • Du kan hyra ut lägenheten utan tillstånd och sälja till vem du vill
  • Vid köp en ägarlägenhet betalar du, precis som vid ett småhusköp, 100 % av värdet på bostaden.
  • Du behöver inte tillstånd för att bygga om exempelvis kök och badrum.
  • Fördelningen av kostnader för vatten, el och uppvärmning sker efter förbrukning. Du slipper alltså risken att du betalar för andras förbrukning.

Nackdelar

  • Det finns få ägarlägenheter på bostadsmarknaden.
  • Priset (köpeskillingen) på en ägarlägenhet är högre än för en bostadsrätt.

För vem?
Ägarlägenheter passar främst dig som har stort kapital, som vill kunna bestämma över sitt boende och vill ha låga månadsavgifter, till exempel om du är äldre och har sålt ditt småhus och vill ha ett mindre och mer lättskött boende.

HYRKÖP

Hyrköp är Riksbyggens initiativ och innebär att du hyr en bostadsrätt av det fastighetsbolag som har byggt flerbostadshuset åt bostadsrättsföreningen. Fastighetsbolaget agerar hyresvärd under perioden lägenheten hyrs ut, vilket är max fem år.

Därefter får du chans att köpa bostadsrätten till samma pris som fastighetsbolaget betalade för den, uppräknat med konsumentprisindex. Om du väljer att inte köpa förfaller erbjudandet och du får bo kvar som hyresgäst tills vidare. Värt att veta är dock att du inte kan använda bostaden som bytesobjekt på hyresmarknaden eftersom bostaden räknas som bostadsrätt.

Fördelar

  • Kräver ingen kontantinsats
  • Optionen att köpa bostadsrätten är gratis
  • Priset på bostadsrätten är samma pris som fastighetsbolaget själva betalade för bostadsrätten, uppräknat med konsumentprisindex
  • Hyresgästen har ett förstahandskontrakt hos en seriös hyresvärd.
  • Bostaden är nyproducerad

Nackdelar

  • Det är nyproduktionshyra som gäller, vilket kan vara hög
  • Du hyr av fastighetsbolaget och inte av bostadsrättsföreningen och kan därför inte påverka val av styrelseledamöter och hur förvaltningen av föreningen ska bedrivas.
  • Du kan inte använda bostaden som bytesobjekt på hyresrättsmarknaden eftersom bostaden är en bostadsrätt.
  • Erbjuds endast till unga vuxna upp till 35 år och Riksbyggens medlemmar med förtur.

För vem?

Unga vuxna upp till 35 år eller medlemmar hos Riksbyggen som har förtur. Passar dig som saknar pengar till en kontantinsats och inte vill ta någon större finansiell risk. Upplåtelseformen passar även dig som vill prova på att bo på en viss ort eller testa att bo i en lägenhet.

BRF 2.0

Well Fastigheter erbjuder något som de kallar BRF 2.0 (Bostadsrättsförening 2.0), som har stora likheter med en vanlig bostadsrätt: Du betalar en insats och eventuellt en upplåtelseavgift vid nyproduktion och köper du en redan befintlig bostadsrätt är det ingen skillnad på hur själva köpet går till. I båda fallen har du som bostadsrättsinnehavare endast nyttjanderätten till din lägenhet, vilket betyder att du äger rätten att använda lägenheten under obegränsad tid. Men vill du bygga om kök och badrum eller hyra ut lägenheten i andra hand krävs styrelsens godkännande. Så långt är allting likt. Men det finns skillnader.

En skillnad mellan en traditionell bostadsrättsförening och en BRF 2.0 är att i en BRF 2.0 är skuldsättningen i föreningen väsentligt högre. Normalt är skuldsättningen i en BRF 2.0 80% av den totala produktionskostnaden vid nyproduktion. I en traditionell bostadsrättsförening är skuldsättningen i föreningen normalt 20 - 25% av produktionskostnaden.

En annan skillnad är att fastighetsbolaget som har byggt en BRF 2.0 själva utser bostadsrättsföreningens styrelse och ansvarar för den tekniska och ekonomiska förvaltningen. Jämfört med en traditionell bostadsrättslägenhet är insatsen för köparen lägre men månadsavgiften högre, eftersom föreningen har fler skulder och mer utgifter.

Jämfört med en vanlig hyresrätt blir månadskostnaden inledningsvis högre i en BRF 2.0 men målet är att boendekostnaden på sikt ska sjunka genom en effektiv förvaltning och amortering på lånen.

Fördelar

  • Priset på en nyproducerad BRF 2.0 än normalt väsentligt lägre än priset på en nybyggd ”vanlig” bostadsrätt.
  • Den tekniska och ekonomiska förvaltningen sköts av en professionell styrelse.
  • Ränterisken är låg eftersom räntan är bunden i 20 år när föreningen är ny. 

Nackdelar

  • BRF 2.0 har inte funnits så länge. Prissättningen på andrahandsmarknaden jämfört med traditionella bostadsrättsföreningar är därför osäker.
  • Skuldsättningen i föreningen är väsentligt högre. Den finansiella risken i föreningen är därmed högre. Det finns också en del oklarheter. I händelse av att styrelsen missköter sitt uppdrag och frågan om att inte bevilja ansvarsfrihet uppstår – kan styrelsen då avsättas?
  • Det är också oklart vilka möjligheter du har att belåna sina bostadsrätter. Styrelsen som utses av fastighetsbolaget (Well) har 76% av företrädda röster på föreningsstämman. Inflytande för övriga privata bostadsrättsinnehavare är därmed starkt begränsad.

För vem?

För dig som har svårt att få större lån beviljade eller som vill bo i en bostadsrätt, men inte binda mycket eget kapital eller hyra sin lägenhet.

ANDELSÄGARLÄGENHETER

Botkyrkabyggen har en modell som kallas "andelsägande", som utgår ifrån en hyresfastighet, där man blandar andelsägda lägenheter med traditionella hyresrätter. Du köper en del av fastigheten och får ett avtal som ger dig rätt att disponera en lägenhet. Du ansvarar för lägenhetens inre underhåll, precis som i en traditionell bostadsrättsförening, och betalar en månatlig förvaltningskostnad istället för hyra. Hyresförvaltaren (Botkyrkabyggen) sköter i sin tur allt yttre underhåll utanför lägenheten, som skötsel av trapphus, tvättstuga med mera. Hyresförvaltaren fattar alla beslut och du som boende har inget inflytande över hur fastigheten förvaltas.

Fördelar

  • Jämfört med en hyresrätt kan du som andelsägare själva bestämma standard och inredning i sin lägenhet. Du får bestämma vilka reparationer som behövs och när dessa ska göras.
  • En fastighetsandel med tillhörande dispositionsrätt kan säljas via fastighetsmäklare på den öppna marknaden.

Nackdelar

  • Det går i dagsläget inte att använda lägenheten som säkerhet för lån i bank. Detta innebär att köp av en andelslägenhet måste finansieras på annat sätt.
  • I samband med den årliga deklarationen måste du som andelsägare fylla i en särskild deklarationsbilaga och beroende på vilka kostnader du haft för ditt ägande kan du behöva betala en extra skatt.
  • Reavinstskatten är högre än vid försäljning av bostadsrätt eller småhus. Vid försäljning tas 90 procent av vinsten upp till beskattning och skattesatsen är 30 procent.

För vem?
Den här formen kan passa dig som har svårt att få större lån beviljade. Den kan också passa dig som önskar en professionell fastighetsförvaltning i kombination med möjligheten att påverka lägenhetens inre skick och urformning.


HSB-DELA

HSB-Dela innebär att du köper in dig till 50% i en nyproducerad bostadsrätt, men har ensam nyttjanderätten till hela lägenheten. De andra 50 procenten äger fastighetsbolaget (HSB) som bygger fastigheten. Det innebär också att du ingår i ett så kallat samäganderättsavtal med HSB.

Samäganderättsavtalet är tidsbegränsat och gäller som längst i tio år. Trots att du bara äger 50% av bostadsrätten har du samma rättigheter och skyldigheter som övriga medlemmar i föreningen. Eftersom du ensam har nyttjanderätten till hela lägenheten betalar du hela månadsavgiften själv.

Bostadsrätten kan säljas när som helst och vid försäljning säljs alltid 100% av bostadsrätten, inte bara din andel. Hela mäklararvodet betalas dock av dig som delägare. Efter tio år, när samäganderättsavtalet har upphört, måste du som delägare köpa bostadsrätten av HSB eller sälja bostadsrätten. Under vissa förutsättningar kan du lösa ut HSB som äger de övriga 50 procenten av bostadsrätten innan samäganderättsavtalet har upphört, dock tidigast efter fem år.

Likheterna med en traditionell bostadsrätt är stora. Du är medlem i bostadsrättsförening, du har samma rättigheter och skyldigheter som alla andra medlemmar i föreningen och bostadsrätten beskattas på samma sätt som en bostadsrätt i en traditionell bostadsrättsförening. Skillnaden är främst att du är delägare och samäger bostadsrätten med HSB.

Fördelar

  • Hjälper unga vuxna som har svårt att finansiera ett köp av en bostadsrätt.
  • Den finansiella risken är lägre då du endast äger 50 procent av bostadsrätten.
  • Likheterna med en traditionell bostadsrättsförening är mycket stora.

Nackdelar

  • Konceptet är nytt och oprövat. Möjligheten att förvärva en bostadsrätt enligt HSB-Dela är begränsat till bosparande medlemmar i HSB ej äldre än 29 år.
  • Konceptet som sådant är också begränsat då erbjudandet gäller ett fåtal bostadsrätter och endast lägenheter med ett eller två rum och kök.
  • Vill du göra förändringar i lägenheten, som att bygga om kök och badrum, måste HSB godkänna det. Vill du hyra ut lägenheten behöver du också tillstånd från HSB och inte bara från styrelsen i bostadsrättsföreningen.
  • Efter tio år när samäganderättsavtalet upphört måste du som delägare köpa bostadsrätten av HSB eller sälja den.
  • Om bostadsrätten säljs efter tio år via fastighetsmäklare betalar du som delägare hela mäklararvodet själv.

För vem?
Konceptet är framtaget för att hjälpa unga som vill bo i en bostadsrätt men som har svårt att få lån eller vill dela på den finansiella risken med HSB.

KOOPERATIV HYRESRÄTT

En kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Du hyr en lägenhet av en ekonomisk förening som kallas kooperativ hyresrättsförening. Det krävs medlemskap i föreningen och lägenheten tillhör föreningen. Du betalar en mycket låg insats som du får tillbaka när du flyttar från den kooperativa hyresrätten. Ingen marknadsprissättning sker av insatsen.

Den kooperativa hyresrättsföreningen har en styrelse. Under byggtiden består ledamöterna av representanter från kommunen och fastighetsbolaget som bygger lägenheterna. När väl hyresgästerna flyttar in i lägenheterna har även hyresgästerna representanter i styrelsen.

I Sverige förekommer två modeller av kooperativa hyresrätter. Arrendemodellen (eller hyresmodellen som den också kallas) innebär att föreningen hyr huset av en annan hyresvärd och övertar vissa beslut- och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren. Här hyr föreningen ut de kooperativa hyresrätterna till hyresgästerna och hyran ska återspegla fastighetens sannolika bruksvärde.

Den andra modellen kallas för ägarmodellen och innebär att föreningen äger huset. Här sätts hyran efter föreningens ekonomi, i praktiken efter självkostnadsprincipen.

Fördelar

  • En fördel med en kooperativ hyresrätt är att du har möjlighet att påverka beslut och underhållet av bostaden.
  • Insatsen du betalar är varierar men är i regel låg och de finansiella riskerna därför mycket låga.
  • Boendeformen är tänkt att ge förutsättningar till en bättre boendemiljö med större inslag av boendedemokrati och självförvaltning jämfört med en hyresrätt. Genom en viss grad av självförvaltning kan hyran hållas lägre jämfört med en traditionell hyresrätt.

Nackdelar

  • Antalet kooperativa hyresrätter är relativt få. Kunskapen om kooperativa hyresrätter är därför låg.
  • Insatserna räknas inte upp i takt med eventuella prisuppgångar på bostadsmarknaden och inte alla medlemmar uppskattar ett aktivt deltagande i förvaltningen av fastigheten.

För vem?
Kooperativa hyresrätter passar främst dig som inte kan eller vill binda mycket eget kapital i ditt boende men gärna är aktiv i kooperationen och förvaltningen av fastigheten.